Großzügiges EFH mit Einliegerwohnung und Garage in Pölling

Fakten/Technik:
+ Baujahr: 1984
+ Grundstücksgröße: ca. 735 m²
+ Wohnfläche: ca. 262 m²
+ 7 Zimmer
+ vollständig unterkellert mit ca. 141 m² Nutzfläche
+ Garage (ca. 31,90 m²) + Geräteraum (ca. 8 m²)
+ Massive Ziegelbauweise mit 36,5 cm starkem Poroton-Mauerwerk
+ Beheizung über Wärmepumpe BJ 2025
+ ruhige Lage in Neumarkt (Stadtteil Pölling)
+ durch Außentreppe Möglichkeit zur Nutzung des Obergeschosses als Einliegerwohnung

Ausstattung:
+ Fußbodenheizung in allen Räumen EG, teilweise im OG und KG
+ Gäste-WC im EG
+ modernes Badezimmer mit bodengleicher Dusche und Fenster und zusätzliche Küche OG
+ Kachelofen im Flur EG
+ nach Süden ausgerichteter, überdachter Balkon (ca. 11,34 m²)
+ nach Osten ausgerichteter, überdachter Balkon
+ Marmor-Fliesen/Vinyl-Böden in Fliesen-Optik
+ Wintergarten (ca. 10 m²)
+ 2-fach verglaste Holzfenster/vereinzelt Kunststofffenster
+ Kaltdach mit 20 cm Deckendämmung
+ Beheizung über Wärmepumpe
+ über Stadtwerke Neumarkt angemietete Photovoltaikanlage mit Speicher für Wärmepumpe und Haushaltsstrom
+ zusätzliches Badezimmer mit Dusche, Fußbodenheizung im Keller
+ hauseigene Sauna
+ manuelle Rollläden
+ elektrisches Garagentor
+ App-gesteuertes Überwachungskamera-System
+ großzügiger Spitzboden als Stauraum

Investitionen:
+ 2016: Ausbau Obergeschoss inkl. Badsanierung, Küche, Vinyl-Böden in Fliesenoptik
+ 2021: Einbau Küche OG
+ 2022: Austausch Einsatz Kachelofen
+ 2022: Erneuerung Leiter zum Spitzboden
+ 2025: Einbau Wärmepumpe
+ 2025: Installation Überwachungskameras





Modernisierungsbedarf:
+ Die Fenster befinden sich überwiegend in einem bauzeitigen Zustand. Die Fensterelemente des Wintergartens sind erneuerungsbedürftig

Großzügiges Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage in Pölling

Das im Jahr 1984 erbaute Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bietet auf ca. 262 m² Wohnfläche und einem ca. 735 m² großen Grundstück ideale Voraussetzungen für Familien sowie vielfältige Nutzungsmöglichkeiten.

Sie betreten die Immobilie über den Eingangsbereich mit viel Platz für Garderobe und Gäste-WC.
Bereits beim Ankommen vermittelt die Immobilie ihren besonderen Charakter: großzügige Raumaufteilungen, gemütliche Rückzugsorte und zahlreiche Fensterflächen sorgen für ein helles und einladendes Wohngefühl.

Vom Eingangsbereich aus gelangen Sie in den zentralen Flur, der durch die sichtbaren Holzbalken und seine offene Gestaltung eine besonders einladende Atmosphäre schafft.
Auf der rechten Seite befindet sich eine charmante Wohnstube mit traditionellem Charakter und gemütlicher Atmosphäre. Der dort integrierte Kaminofen kann bequem vom Flur aus beheizt werden und sorgt im Treppenhaus sowie in den angrenzenden Räumen für angenehme Wärme.

Das großzügige Wohnzimmer überzeugt durch seine großen Fensterflächen, die für viel Tageslicht sorgen. Von hier aus haben Sie direkten Zugang in den Garten und auf die sonnige, nach Süden ausgerichtete Terrasse – ideal für entspannte Sommerabende oder gesellige Stunden mit Familie und Freunden.
Ebenfalls besteht Zugang zum lichtdurchfluteten Wintergarten, der mit Blick ins Grüne eine harmonische Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich schafft.

Die Küche mit Kochinsel befindet sich separat und bietet viel Platz zum Kochen sowie für einen großen Esstisch - die Einbauküche inkl. der Elektrogeräte sind bereits im Kaufpreis enthalten. Direkt anschließend steht ein praktischer Hauswirtschaftsraum zur Verfügung.
Ein weiteres Zimmer auf dieser Ebene kann flexibel als Büro- oder Kinderzimmer genutzt werden.

Eine stilvolle Holztreppe verbindet das Erd- und Obergeschoss miteinander.
Im Obergeschoss erwartet Sie eine durchdachte Raumaufteilung mit zahlreichen Nutzungsmöglichkeiten. Zwei helle Kinderzimmer sowie ein großzügiger Flurbereich schaffen viel Platz für Familienleben und individuelles Wohnen.
Das Schlafzimmer verfügt über direkten Zugang zu einem überdachten, nach Süden ausgerichteten Balkon mit schönem Ausblick ins Umfeld.

Die separate, moderne Küche befindet sich unmittelbar neben dem Esszimmer. Frühstücken in der Morgensonne? Kein Problem: Vom Essbereich aus gelangen Sie über eine Schiebetüre auf einen gemütlichen, nach Osten ausgerichteten Balkon.

Das moderne Badezimmer ist mit einer bodengleichen Dusche, Fenster und Fußbodenheizung ausgestattet.

Mit einer separaten Außentreppe verfügt das Obergeschoss zudem über einen eigenen Zugang, wodurch diese Wohnebene problemlos auch als Einliegerwohnung genutzt werden kann. Darüber hinaus steht ein großzügiger Windfang mit viel Platz für Garderobe zur Verfügung.

Das Untergeschoss bietet neben vier Kellerräumen und dem Heizungsraum zusätzlichen Komfort durch ein Badezimmer mit bodengleicher Dusche, WC und Fußbodenheizung. Ein besonderes Highlight bildet die hauseigene Sauna, die zum Entspannen und Wohlfühlen einlädt.

Abgerundet wird diese Immobilie durch einen liebevoll eingewachsenen Gartenbereich mit viel Privatsphäre, einer Garage mit separatem Fahrradraum sowie einer großzügigen Einfahrt mit weiteren Stellmöglichkeiten für Fahrzeuge. Die Garage ist über eine Schleuse praktisch mit dem Haus verbunden.

Diese Immobilie vereint großzügiges Wohnen, flexible Nutzungsmöglichkeiten und besonderen Charme mit viel Potenzial für Familien, Mehrgenerationenwohnen oder die Kombination aus Wohnen und Arbeiten unter einem Dach.

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Ihr Moritz Ernst

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Ihr Immobilienbüro Markus Rätzer GmbH
Markus Rätzer - Sabine Schön - Carlos Petzold
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