Zentrumsnah und ruhig 3-Zimmer-Wohnung mit Loggia & Ausbaumöglichkeit

ImmoNr: 2608

Objektart: Wohnung

Objekttyp: Etagenwohnung

Vermarktungsart: Kauf

Ort: Nürnberg

Land: Deutschland

Etage: 2

Kaufpreis: 359.000,00 €

Wohnfläche: ca. 93 m²

Anzahl Zimmer: 3

Anzahl Schlafzimmer: 2

Anzahl Badezimmer: 1

Anzahl sep. WC: 1

Anzahl Balkone: 1

Balkon: Ja

Etagenzahl: 3

Ausstattung Beschreibung

Virtuelle Besichtigung: https: https://tour.ogulo.com/yrrG

- Baujahr: 1986
- Wohnfläche: ca. 93 m²
- Ausbaufähiges DG zum Wohnraum
- West Loggia
- Gäste Toilette
- Speisekammer
- 76,240 / 1.000 Miteigentumsanteile
- Einzelgarage im Garagenhof
- Badezimmer mit Dusche und Badewanne
- Einbauküche inkl. Elektrogeräte Neu 2024
- Dachflächen Fenster 3-fach verglast
- Normale Fenster 2-fach verglast
- Rollos an allen Fenstern
- Eigenes 20 m² großes Kellerabteil

Renovierung arbeiten:

Wärmetauscher 2026 (Fernwärme)
Kalt+ Warmwasserleitungen 2026
Einbauküche im Landhausstil 2024
Laminat und Vinylboden 2023
2-fach verglaste Fenster 2014
3-fach verglaste Dachflächenfenster 2014
Badezimmer 2005

Beschreibung

Zentrumsnah und ruhig
3-Zimmer-Wohnung mit Loggia & Ausbaumöglichkeit

Diese gepflegte Dachgeschosswohnung mit ca. 93 m² Wohnfläche überzeugt durch ihre helle Wohnatmosphäre, eine funktionale Raumaufteilung sowie zusätzliche Ausbaureserven im Dachgeschoss. Die Wohnung verfügt über 3 Zimmer und befindet sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus mit lediglich 3 Wohneinheiten.

Über den zentral gelegenen Flur sind sämtliche Räume der Wohnung bequem erreichbar. Der Küchen- und Essbereich befindet sich in einem gemeinsamen Raum und ist mit einer Landhausstil-Einbauküche ausgestattet. Von hier aus besteht direkter Zugang zur West-Loggia, die den Wohnbereich harmonisch ergänzt.

Das Wohnzimmer ist dank der großzügigen Fensterflächen besonders hell und freundlich. Auch die übrigen Räume profitieren von viel Tageslicht. Die Zimmer sind insgesamt großzügig geschnitten und bieten vielfältige Einrichtungsmöglichkeiten sowie ausreichend Platz für individuelle Wohnkonzepte. Sowohl das Schlafzimmer als auch das Kinderzimmer lassen sich komfortabel möblieren und flexibel nutzen.

Das Tageslichtbad ist mit einer Badewanne ausgestattet und verfügt zusätzlich über eine separate Dusche sowie ein Fenster. Ergänzt wird das Raumangebot durch ein separates Gäste-WC sowie eine praktische Speisekammer im Flurbereich.

Ein besonderes Merkmal der Wohnung ist der darüberliegende Dachboden, der als Sondereigentum der Wohnung ausgewiesen ist. Die Fläche bietet die Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und eröffnet Potenzial für bis zu zwei weitere Zimmer. Dadurch ergeben sich attraktive Möglichkeiten zur Erweiterung der Wohnfläche. Vergleichbare Ausbauten wurden bereits von anderen Eigentümern innerhalb der Eigentümergemeinschaft realisiert.

Zusätzlichen Stauraum bietet ein großzügiger Kellerraum mit rund 20 m² Nutzfläche. Darüber hinaus steht den Bewohnern ein gemeinschaftlicher Wasch- und Trockenraum zur Verfügung, in dem Waschmaschine und Trockner bequem untergebracht werden können.

Im Jahr 2026 wurde für das Gebäude ein neuer Wärmetauscher für die Fernwärmeheizung installiert. Zudem wurden die ursprünglichen Wasserleitungen aus dem Baujahr 1986 erneuert und bis in die einzelnen Wohnungen neu verlegt.

Das Gebäude gehört zu einer Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 12 Einheiten. Innerhalb des Hauses befinden sich lediglich 3 Wohneinheiten, was zu einer angenehmen und überschaubaren Hausgemeinschaft beiträgt.

Hausgeld mit 333 .-€ inkl. Wasser-Abwasser, Rücklagen und Hausmeisterservice, usw.
- umlegbare Kosten: 132,60 €
- nicht umlegbare Kosten: 149,26 €
- Erhaltungsrücklage: 127,07 €
Gesamtrücklagen Wohnanlage von ca. 151.503,48 € (2025)
Rücklagen der Wohneinheit: ca. 11.550,65 € (2025)

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Ihr Kay Vonau

Lage

Die Immobilie befindet sich im beliebten Nürnberger Stadtteil Röthenbach bei Schweinau im Südwesten der Stadt. Die Wohnlage zeichnet sich durch eine angenehme Mischung aus gewachsener Wohnbebauung, guter Infrastruktur sowie einer schnellen Anbindung an die Nürnberger Innenstadt aus. Die Wolframs-Eschenbacher Straße ist überwiegend als ruhige Anliegerstraße mit Tempo-30-Zone geprägt und bietet ein angenehmes Wohnumfeld.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut. Eine Bushaltestelle befindet sich direkt vor der Haustür und ermöglicht eine schnelle Anbindung an die umliegenden Stadtteile sowie die Nürnberger Innenstadt. In geringer Entfernung befinden sich zudem sowohl eine U-Bahn-Station als auch der Bahnhof Nürnberg-Stein. Von dort sowie über die U-Bahn erreichen Sie die Innenstadt schnell und unkompliziert. Besonders attraktiv ist die direkte Anbindung: Vom Bahnhof Nürnberg-Stein gelangen Sie bereits nach zwei Stationen zum Nürnberger Hauptbahnhof.

Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheken, Schulen und Kindergärten befinden sich in der näheren Umgebung und sind vollständig fußläufig erreichbar. Auch die Birkenwaldklinik befindet sich in unmittelbarer Nähe. Darüber hinaus bietet der Stadtteil zahlreiche Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten.

Auch die Südwesttangente, der Frankenschnellweg sowie die Autobahnen A73, A6 und A9 sind in kurzer Zeit erreichbar und sorgen für eine hervorragende Verkehrsanbindung in alle Richtungen.

Die Umgebung ist überwiegend von gepflegten Wohnhäusern und Grünflächen geprägt und verbindet urbanes Wohnen mit einem ruhigen Wohncharakter. Dadurch eignet sich die Lage sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger.

Sonstige Angaben

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Ihr Immobilienbüro Markus Rätzer GmbH
Markus Rätzer - Sabine Schön - Carlos Petzold
Lukas Rätzer - Katharina Karnoll - Kay Vonau
Rebecca Steidl - Moritz Ernst

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